Как и предполагали аналитики Century21Baltwest месяц назад, общая тенденция на рынке недвижимости Латвии в октябре не изменилась — цены на большинство объектов либо оставались на сентябрьском уровне, либо выросли.
Что касается Риги, то рост цен, как и в прошлом месяце, затронул в основном малогабаритные квартиры в наиболее престижных районах города — центре, Пурвциемсе, Плявниках, Золитуде и Иманте. Цены на 1–2-х комнатные квартиры в этих районах выросли в некоторых случаях весьма значительно — до 10–12% в зависимости от состояния жилья. Стоимость же трех-четырехкомнатных квартир в основном оставалась неизменной, а в таких районах как Вецмилгравис, Болдерая и Югла даже незначительно снизилась — на 0,5–1%. Аналогично вел себя и рынок серийных квартир в Юрмале и Видземе. Такая тенденция объясняется весьма просто: покупатели предпочитают покупать небольшие квартиры в силу стремления сэкономить на коммунальных платежах (особенно в преддверии зимы). Кроме того, возросло количество сделок с целью фактического обмена большего жилья на меньшее (также с целью сокращения расходов на обслуживание).
В среднем же рынок серийных квартир вырос примерно на 5%. Таким образом, средняя стоимость 1-го квадратного метра вторичного жилья в Риге достигла отметки 477 EUR за 1 кв.м.
Практически без изменений остались цены на рынке рижского элитного жилья и квартир бизнес-класса — 1'500 — 2’000 EUR за 1 m2 стоит сегодня квартира в Старом городе. Не изменились и продажные цены на новые проекты. Они по-прежнему составляют около 800 EUR/m2. Это объясняется двумя причинами: во-первых, себестоимостью строительства, а во-вторых, нежеланием банков-кредиторов давать разрешение застройщикам на продажи по демпинговым ценам — так им не вернуть свои кредиты.

Рост цен по итогам месяца на рынке серийных квартир стал одним из самых значимых событий на рынке латвийской недвижимости за последние два года — жилье здесь впервые с начала кризиса на рынке ипотеки в июле 2007 г. не только прекратило свое падение, но и продемонстрировало неожиданный рост.
Количество квартир на рынке в октябре незначительно, но все же выросло. По оценке экспертов компании Ober Haus, число совершенных сделок с недвижимостью в Риге в октябре 2009 г. ненамного, но все же превысило сентябрьский уровень — 400 договоров. Однако количество предложений подросло по сравнению с предыдущим месяцем уже на 10%. Это также говорит в пользу объективности роста: цены идут вверх не потому, что стали меньше продавать, а по другим причинам. Возникает естественный вопрос — по каким?

Ведь объективные экономические условия в Латвии остаются весьма далекими от идеальных. Латвийская республика сильнее всего из стран ЕС переживает кризис. Падение ВВП в первом полугодии 2009 г. составило 18,4%, с января по октябрь этого года дефицит бюджета составил 496,3 млн. латов (почти 1 млрд. долл. США). Уровень официальной безработицы, не учитывающий скрытую безработицу, по данным Государственного агентства занятости в октябре достиг 14,1%. Реальный уровень составляет более 18%.
Тем не менее, рынок недвижимости стал разворачиваться. Думается, что причина кроется в перемене настроений участников. Важно понимать, что в Латвии лишь 3% населения страны готовы уже сегодня покупать недвижимость . Еще 4% хотели бы купить, но у них отсутствуют средства. При такой узости рынка настроения участников являются определяющими.
По данным ноябрьского SEB Индикатора цен на жилье, число жителей, которые настроены негативно по поводу динамики цен на жилье, впервые оказалось меньше, чем количество тех, кто в ближайшее время прогнозирует неизменные цены или их рост. Сейчас лишь 35% жителей Латвии (в предыдущем месяце — 39%, а в мае — 62%) считают, что через год цены на жилье будут ниже, чем сегодня. 11% считают, что цены будут расти, 31% считает, что цены не изменятся. Таким образом, позитивная динамика настроений населения налицо. Вероятно, рынок достиг уже такого дна, когда психологически люди понимают, что уровень недооцененности квадратного метра в Латвии такой, что проиграть невозможно. Вопрос лишь во времени.
Таким образом, сегодня настроения участников определяют развитие рынка. Могут ли настроения измениться? Могут, но не настолько, чтобы последовал новый обвал. Как уже указывалось в прошлом обзоре, сегодня на рынке продаж присутствуют в основном те, кто не может не продавать: проблемные заемщики банков, и социально незащищенные жители, предпочитающие переехать из большей квартиры в меньшую с целью сокращения коммунальных расходов на ее содержание. Любое серьезное снижение цен попросту приведет к оттоку с рынка части продавцов, прежде всего банковских должников, которым станет невыгодно продавать по настолько заниженным ценам — это будет равносильно простой передаче имущества банку.
Как сказал в интервью журналу Saldo руководитель SEB Ахти Асманн, «хорошая новость заключается в том, что ситуация на рынке недвижимости такова, что она просто не может стать еще хуже».
Этим, безусловно, пользуются спекулянты, особенно, зарубежные — из России, Норвегии, Швеции и Англии, которые не могут не оценить всех преимуществ сегодняшней ситуации. Однако, очередного «мыльного пузыря» на рынке опасаться не стоит — латвийское законодательство в области ипотеки сегодня четко ориентирует банки на кредитование только кредитоспособных заемщиков. Таковых сегодня в Латвии не много. Это, с одной стороны тормозит рост цен, а с другой, гарантирует рынок от нового ипотечного кризиса.
Интересно, что уже в начале ноября основные торговые интернет — площадки Латвии продемонстрировали рост ценовых ожиданий продавцов: цены на серийные квартиры, в том числе и крупногабаритные заявлялись иногда на 15–20% выше реального рынка. Однако пока покупатели не готовы покупать по таким ценам. Такая ситуация означает только одно — рынок находится накануне разворота. Этот период может затянуться на несколько месяцев и в первое время сопровождаться сокращением количества сделок — именно в результате резкого расхождения между ожиданиями продавцов и покупателей.

Возможен ли резкий рост цен в ближайшее время? Он возможен только в двух случаях: существенной девальвации латвийского лата (именно такой точки зрения придерживается шведский Сведбанк?) и реальных позитивных изменений в экономике страны.
Первое весьма желательно для восстановления конкурентоспособности Латвии на мировом рынке, однако правительство, следуя монетаристским установкам МВФ, заявляло уже не раз, что не допустит такого сценария. Второе маловероятно по очевидным причинам: экономика страны переживает жесточайший системный кризис, ставший следствием ошибок евроинтеграции.
Этот кризис станет затяжным, как быстро он закончится, зависит, прежде всего, от действий властей (причем не только центральных, но и муниципальных): смогут ли они эффективно стимулировать два основных направления новой латвийской экономики: туризм и транзит. Очевидно, многое здесь будет зависеть от отношений с Россией, поэтому говорить что-то определенное крайне сложно — в действиях правящей коалиции экономический прагматизм часто страдает от политических предпочтений.
В то же время следует отдать должное правительству за то, что оно не стало добивать своими решениями рынок недвижимости: после долгих дискуссий о введении налога на недвижимость коалиционные партии похоже договорились о ежегодном налоге в размере 0,1% от кадастровой стоимости. Это самый безболезненный вариант из всех предлагавшихся ранее. Вообще, как считают эксперты, этот налог вряд ли принесет большие доходы в бюджет — косвенные расходы на сбор этого налога, скорее всего, проглотят ту сумму, которую соберет правительство. Справедливости ради стоит сказать, что данный законопроект пока не одобрен сеймом. Но в любом случае, это позитивно отразилось на развитии рынка в прошедшем месяце.
Таким образом, если правительство не будет менять свою финансовую политику и курс LVL останется неизменным, объективно, нам будет уготован в ближайшее время боковой тренд. Однако субъективно все будет зависеть от настроений участников. Если количество оптимистов, желающих покупать, увеличится хотя бы на 1%, это приведет к росту цен, как мы это и наблюдали в октябре.
В этой связи особое значение следует уделить иностранным инвесторам, которые, несмотря на свое небольшое количество, могут в создавшейся ситуации качнуть рынок вверх.
Как уже указывалось, рост интереса со стороны зарубежных спекулянтов имеет место быть. В частности, последние выставки зарубежной недвижимости в России, прежде всего наиболее популярная Московская международная выставка недвижимости «Moscow Property Show», прошедшая 13–14 ноября, продемонстрировала знаковый рост интереса со стороны среднего класса россиян к покупке жилья в Латвии. По степени значимости стимулы потенциальных российских инвесторов можно выстроить в следующем порядке: низкая стоимость латвийской недвижимости; возможность получения многократной шенгенской визы и, возможно в будущем, вида на жительство; русский язык и русская ментальность; экологическая обстановка и преимущества латвийских курортов.
Препятствием на пути иностранных инвестиций (не только российских) остаются: тяжелое экономическое положение страны и низкие арендные ставки (7–10% годовых).

Д-р Валерий Энгель,
Председатель правления «Century21Baltwest»

Метки:crisis, economy, government, january, Latvia, news, november, old, people, russi, Russia, Ten, WORLD, year, банк, бизнес, Болдерая, бюджет, ВВП, верх, время, городе, долг, зал, Золитуде, игра, интерне, интернет, кредит, кризис, курорт, люди, МВФ, Мнение, Мнение, мост, народ, Недвижимость, Недвижимость, обзор, правительство, проекты, Пурвциемс, Риге, россия, рост, русская, рынок, снижение, США, транзит, цена, цены, шенген, экономика, Экономика Латвии, Экономика Латвии, экономический, этом, Я, язык, января

Похожие новости:

• Рига- новости, факты , события (№3 от 14 апреля 2004 года) (0)
• Рига- новости, факты , события (№21 от 5 мая 2004 года) (0)
• Рига- новости, факты , события (№18 от 30 апреля 2004 года) (0)
• Рига- новости, факты , события (№12 от 24 апреля 2004 года) (0)
• ЛАТВИЙСКАЯ РЕСПУБЛИКА: ПОЛИТИЧЕСКИЕ УРОКИ ИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОГО КРИЗИСА (0)
• Эрик Розенцвейг: «В Латвии не экономический кризис. А кризис всей системы» (6)
• Рига- новости, факты , события (№33 от 19 мая 2004 года) (0)
• ЛАТВИЯ СЕГОДНЯ: На Пороге НАТО и ЕС (3)
• Итоги рынка недвижимости (0)
• Рига- новости, факты , события (№7 от 19 апреля 2004 года) (0)

Категории: Мнение, Недвижимость, Экономика Латвии